Aktuelles: BWK-Bebauung

Wohn- und Dienstleistungspark statt qualmender Industrie

Anstöße zu einer Revision der bisherigen Nutzungsüberlegungen

Die Bremer Wollkämmerei (BWK), die über Jahrzehnte Blumenthal geprägt hat und nach der Übernahme durch den australischen Mischkonzern Elders ihre Produktion 2009 einstellte, hat in Blumenthal nicht nur Erinnerungen hinterlassen. Geblieben ist auch das Werksgelände mit denkmalgeschützten Gebäuden und einigen Nachfolgebetrieben, die die Städteplaner vor schwierige Probleme stellen. So wird von zwei Unternehmen Sondermüll aufbereitet und verbrannt, was zu zahlreichen Protesten der Anwohner und zu Konflikten mit den Umweltschutzauflagen geführt hat.

Strittig ist im Rahmen der laufenden Bebauungsplanung die generelle Ausweisung, wobei entweder ein Gewerbe- oder ein Industriegebiet von den großen politischen Parteien und Interessenverbänden favorisiert wird. Allerdings kann man diese Ausgangsannahmen auch hinterfragen; denn es gibt gute Gründe, die gegen ein Industriegebiet Bremer Wollkämmerei sprechen. 



7 Gründe gegen ein Industriegebiet Bremer Wollkämmerei 



1) BWK-Gelände als ideales „Wohnwunsch“-Gebiet 

Die Lage des Geländes zwischen Parkanlagen (Wätjens Park, Löhpark), der Weser, dem Blumenthal Center und dem historischen Zentrum Blumenthals im Bereich Mühlenstraße/ Kapitän-Dallmann-Straße entspricht den wichtigsten Wohnwünschen, die in den entsprechenden empirischen Untersuchungen erhoben werden. Das Areal eignet sich daher von seinen Voraussetzungen her als zumindest fast ideales Wohngebiet.

2) Denkmalgeschützte Gebäude kaum für industrielle Nutzungen verwendbar 


Aus der Zeit der BWK stammt etwa ein Dutzend denkmalgeschützter Backsteingebäude, die größtenteils in den 1890er Jahren entstanden sind. Dabei handelt es sich teilweise um mehrstöckige Bauten, die bereits in den letzten Betriebsjahrzehnten der BWK nicht mehr für die industrielle Produktion genutzt wurden, da eine rationeller Transport der Güter etwa mit Gabelstaplern nicht möglich war. Deshalb wurden in den 1960er und 1970er Jahren für Bearbeitung der Wolle neue ebenerdige Hallen errichtet.

Es ist daher mehr als zweifelhaft, dass sich andere industrielle Produktionsprozesse, die in mehreren Stockwerken erfolgen, kostengünstig organisieren lassen. Die denkmalgeschützten Gebäude, die entlang der historischen Achse den baulich charakteristischen Kern des Geländes bilden, würden daher in einem Industrie- und Gewerbegelände nur schwer nutzbare Fremdkörper sein.


3) Verstärkte Belastung des Blumenthaler Zentrums durch Industrieemissionen


Bereits bisher haben sich zahlreiche Einwohner Blumenthals über Emissionen von Nachfolgebetrieben der BWK mehrfach beschwert und in Bürgerinitiativen gegen diese Belastungen und mögliche Gesundheitsgefährdungen organisiert. So hat das Bremer Krebsregister bereits einige Sonderauswertungen zur BWK-Region vorgenommen, um die tatsächlichen gesundheitlichen Auswirkungen abschätzen zu können.

Falls nicht nur diese bisherigen Eindampfungs- und Verbrennungsanlagen für Sondermüll weiter arbeiten, sondern noch zusätzliche Betriebe hinzukommen, die „rauchen und stinken“, würde das wahrscheinlich den Wohnwert im Kern des Ortsteils Blumenthal, der ohnehin bereits unter sozialen Problemen einer Ghettobildung leidet, weiter herabsetzen und damit alle bisherigen Anstrengungen für eine positive Entwicklung zunichte machen.


4) Bedarf an neuem Wohnraum, aber nicht an weiteren Industrieflächen 

Bis 2020 sollen in Bremen 14.000 zusätzliche Wohnungen gebaut werden. Um für diesen Zweck möglichst wenige Freiflächen zu verbrauchen, ist dabei vor allem die Schließung von Baulücken vorgesehen. Eine relativ große Lücke innerhalb des bereits bebauten Stadtgebietes ist das weitgehend brach liegende Gelände der BWK. Während Flächen für den Wohnungsbau gesucht sind, verfügt Bremen über ein großes Volumen an Gewerbe- und Industrieflächen, die teilweise sogar bereits erschlossen sind. Noch erheblich größer ist das Reservoirs an planungsrechtlich gesicherten Flächen.


5) Finanzieller Gewinn trotz möglicher Entschädigungszahlungen 

Da die Preise für Wohnbaugrundstücke ein Mehrfaches der für Gewerbe- und Industrieflächen betragen, lassen sich mögliche Entschädigungen für einige Unternehmen, die durch ihre Produktion eine Nutzung als Wohn- und Gewerbepark verhindern, aus dieser durch das Planungsrecht erzielbaren Wertsteigerung finanzieren.

Die Werthaltigkeit des Areals kann dabei durch eine höhere Geschossflächenzahl und eine attraktive Gestaltung des Wohnumfeldes (z.B. Grünzüge, kleiner See, Marina an der Weser) gesteigert werden. Bremen könnte daher unter dem Strich sogar von einem Wohn- und Gewerbepark auf dem alten BWK-Fabrikgelände finanziell profitieren. Dabei müssen auch die notwendigen Sanierungskosten für die denkmalgeschützten Gebäude berücksichtigt werden, die bei einer industriellen Nutzung des Geländes praktisch verloren sind, da sich in diesem Fall kein Mieter oder Käufer findet, der für diese modernisierten Altbauten kostenadäquate Preise zahlen wird, wenn sie sich nur sehr bedingt für seine Produktion nutzen lassen und vergleichbare Objekte an anderen Standorten preiswerter zu bekommen sind. 

6) Kaufkraft- und Entwicklungsimpuls für das alte Blumenthaler Zentrum 

Die Entwicklung des BWK-Geländes ist nicht folgenlos für die angrenzenden Gebiete. Das gilt vor allem für das alte Ortszentrum Blumenthals, was bereits der Hinweis auf die Auswirkungen industrieller Emissionen belegt. 

Wie die bereits jahrelangen Leerstände vor allem von Einzelhandelsimmobilien zeigen, hat das alte Zentrum durch die Arbeitplatzverluste auf dem BWK-Areal und durch den Bau des konkurrierenden Blumenthal Centers erheblich an Passanten, potenziellen Kunden und letztlich an Kaufkraft verloren. Für den aktuellen Bedarf sind die vorhandenen Flächen überdimensioniert und ermöglichen keine Gestaltung eines attraktiven Einkaufs- und Freizeitbereichs.

Diese Ursachen lassen sich ändern, wenn auf dem BWK-Gelände ein neuer Wohn- und Gewerbepark entsteht, von dem aus das alte Zentrum relativ schnell erreichbar ist. Dafür kann eine direkte Verbindung im Bereich der Arkadenhäuser sorgen.

Die Bewohner und Beschäftigen des neuen Quartiers sind leicht als neue Kunden, Besucher und Gäste für Angebote im benachbarten Bereich um den Marktplatz an der Ecke Mühlenstraße/ Kapitän-Dallmann-Straße zu gewinnen. Wichtig ist dabei nicht zuletzt, dass in einem Wohn- und Gewerbepark eine deutlich höhere Verdichtung an Einwohnern und Arbeitsplätzen im tertiären Sektor erfolgt, als das ausschließlich mit Arbeitsplätzen in einem Industrie- und Gewerbegebiet möglich ist. Dieses Potenzial dürfte in Kombination mit einem attraktiven Freizeit- und Einkaufsangebot den alten Blumenthaler Kern neu beleben können.

7) Besseres Image für Blumenthal und Bremen durch Wohn- und Dienstleistungspark mit historischer Komponente 

Die Konzipierung und der Bau eines Wohn- und Dienstleistungsparks auf dem BWK-Gelände, der von der Weiterentwicklung der alten historischen Achse ausgeht, kann beweisen, dass der Bremer Städtebau nicht nur Großwohnanlagen kann, die nachher als Problembereiche zu WiN-Gebieten erklärt und teilweise zurückgebaut werden müssen. Er kann sich als Initiator einer Stadtteilentwicklung profilieren, bei der vorhandene denkmalgeschützte Gebäude als prägende Elemente genutzt werden, um ein attraktives neues städtisches Wohngebiet zu gestalten und damit gleichzeitig ein Problemgebiet zu vitalisieren. 
Dabei sollte gerade dieser Impuls nicht übersehen werden. So kann ein Aufschwung, durch den aus ödem, abgesperrtem Brachland mit baufälligen Gebäuden ein in Fachkreisen diskutiertes Entwicklungsprojekt wird, sicherlich nicht ohne Wirkung auf die Investitionsentscheidungen der dortigen Immobilienbesitzer in der unmittelbaren Nachbarschaft bleiben. Das belegen nicht zuletzt die Erfahrungen, die man an anderen ehemaligen Kämmereistandorten gemacht hat.

Baurechtliche Vorüberlegungen 


Falls die Entscheidungsträger in Bremen einmal die Potenziale neu abschätzen, die in dem BWK-Gelände stecken und nur realisiert werden müssen, dürfte es durchaus die nötigen rechtlichen Instrumente geben, um aus der bisherigen Hängepartie um dieses Areal herauszukommen und rasch ein neues Konzept zu erstellen, dass den hier vorgetragenen Grundzügen entspricht.

Bisher gibt es hier noch ein Gerangel, in dem es um die Fragen geht, ob aus dem alten Betriebsgelände der BWK nun ein Gewerbe- oder ein Industriegebiet werden soll, wie man trotz einer industriell-gewerblichen Nutzung eine attraktive historische Achse bis zur Weser gestalten kann und wie sich ein Weser-Rad- und Fußweg mit der Forderung nach Verlademöglichkeiten auf Weserschiffe kombinieren lässt. Der so entstandene akute Stillstand hätte dann sogar ein Gutes. Es wäre eine Planungspause eingetreten, die noch eine mehr oder weniger große Kehrtwende in eine andere Richtung erlaubt.

Konkret hieße das zumindest für den weitaus größten Teil des Areals die Ausweisung eines Misch- oder allgemeinen Wohngebietes. Dabei sind die Unterschiede zwischen diesen beiden Nutzungszonen relativ gering; denn zulässig wären neben Wohngebäuden Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke sowie Gaststätten und Restaurants, soweit sie der Versorgung des Gebietes dienen. 
Während in allgemeinen Wohngebieten Verwaltungen, Hotels und nicht störende Gewerbebetriebe nur ausnahmsweise zugelassen werden können, sind sie in Mischgebieten generell erlaubt. 

Eine Kombinationen von Wohnungen und Arbeitsplätzen im tertiären Sektor, also etwa in Bildungseinrichtungen, Verwaltungen und speziellen Dienstleistungen ist also in beiden Fällen möglich. Strittig sind hingegen Gewerbebetriebe, was vor allem für den vorhandenen Bestand relevant ist. Hier besteht ein Unterschied zwischen beiden Zonen, sodass es beispielsweise überlegenswert sein kann, den Kern als allgemeines Wohngebiet auszuweisen und an den Grenzen Mischgebiete vorzusehen.


Abschied von der umweltbelastenden, industriellen Nutzung 


Da für einige bisherige Nutzungen zwar umstrittene, aber bestehende Genehmigungen vorliegen, hat die weitere Planung diese Fälle zu berücksichtigen. Falls sie verlagert werden müssen, um ein traditionell auch industriell genutztes Gebiet in ein allgemeines Wohngebiet umzustufen, wären vermutlich Entschädigungen zu zahlen, wenn diese Betriebe an besser geeignete Standorte verlagert werden.

Dabei kann allerdings berücksichtigt werden, dass das BWK-Gebiet für diese Unternehmen ein Standort mit Geschichte, aber ohne betriebswirtschaftliche und logistische Vorteile ist. Das gilt nicht nur für die Auseinandersetzungen mit den Anwohnern, die ein waches und kritisches Auge auf die Emissionen werfen, sondern auch für die Logistik. Sowohl die Brewa als auch das HTW sind auf einen nicht unumstrittenen Mülltourismus angewiesen, da der Sondermüll, den sie verarbeiten und verbrennen nicht mehr aus einer produzierenden Wollkämmerei stammt. Vielmehr wird er sogar aus dem weiteren Umland Bremens bezogen. So greift die Brewa als Tochterunternehmen der AbfallWirtschaftsgesellschaft (AWG) auf heizwertreiche Siedlungs- und Gewerbeabfälle des Kreises Diepholz zurück, also des Eigentümers der AWG.

Nicht zuletzt wegen dieser schlechten Logistikstandorte sind die Jahresüberschüsse der Unternehmen nicht besonders imponierend, sodass die Gesellschaften bereits in ihrem eigenen Interesse über kostengünstige Standorte nachdenken dürften.

Während die Gewinne kaum hohe Entschädigungen rechtfertigen können, stellen die Sachanlagen der HWK Blumenthal einen größeren Brocken dar, wie die folgende Übersicht zeigt.

Bewertungskennzahlen der Brewa-Unternehmen und des HKW Blumenthal

Unternehmen	Geschäftsjahr	Sachanlagen in Mio. €	Jahresüberschuss in Tsd. €
Brewa WTE	2011-2	0,1	43,0
Brewa Umwelt-Service	2011	0,02	48,5
HKW Blumenthal	2011	12,5	- (1)

1) Es besteht ein Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag mit der AWG. 


Wenn man die deutlich höheren Preise für Wohnbauland gegenüber denen für Gewerbeflächen sieht, dürfte es möglich sein, durch Entschädigungen den Sondermüllbetrieben dabei zu helfen, einen besser geeigneten Standort für ihre Produktion zu finden.

Es kann also Sinn machen, wenn die Politiker nicht fixiert auf die bestehenden Betriebsgenehmigungen und potenzielle industrielle Arbeitsplätze mit einer möglichen Kaje starren, sondern ganz unvoreingenommen prüfen, wie sich das alte BWK-Gelände am besten verwenden lässt, und zwar sowohl aufgrund seiner Lage zwischen Parks, Weser und Zentren als auch im Hinblick auf die künftige Entwicklung Blumenthals.



Bürgerbeteiligung


Inzwischen lagen die aktuellen Planungsunterlagen für das ehemalige BWK-Gelände im Ortsamt Blumenthal und im Bauamt Bremen-Nord aus . Dabei handelte es sich um den Bebauungsplan 1288, die Begründung zu diesem B-Plan sowie einen Kurzbericht „Fledermäuse“ und ein Schallschutzgutachten. Hierzu konnten die Bürgerinnen und Bürger gemäß § 3 (2) BBauG noch bis zum 24. Juli Stellungnahmen abgeben.

Anregungen und Bedenken, die sich vor allem auf die Nutzungskonflikte im B-Plan 1288 beziehen, lassen sich hier im Blog nachlesen.

Konkrete Fragen zu den Auswirkungen eines Industrie- und Gewerbegebietes auf dem BWK-Gelände im Vergleich mit anderen Konzepten auf die weitere Entwicklung Blumehtals hat eine Bürgerin in Rahmen eines Antrags an den Beirat gestellt. 

Die Beiratsmehrheit hat sich jedoch geweigert, diese Fragen an die Bremer Bauverwaltung weiterzuleiten, da sie angeblich bereits im B-Plan 1288 beantwortet sind.

Damit jeder Interessierte diese Behauptung auch überprüfen kann, nachdem der Bürgerantrag auf der Webseite des Blumenthaler Ortsamtes gelöscht wurde, folgt hier der Wortlaut:

Bürgerantrag

BWK-Gelände und Blumenthals Zukunft

Die potenziellen Auswirkungen verschiedener Nutzungskonzepte auf Einwohner, Arbeitsplätze, Kaufkraft, Gebäude und Verkehr in Blumenthal

Sehr geehrte Damen und Herren im Beirat,

mit dem Bebauungsplan 1288 werden voraussichtlich entscheidende Weichen für die Entwicklung des Bremer Orts- und Stadtteils Blumenthal in den nächsten Jahrzehnten gestellt. Wegen dieser erheblichen städtebaulichen Bedeutung sollten die Entscheidungen auf einer ausreichenden Informationsbasis getroffen werden, damit nicht später von voraussehbaren unbeabsichtigten Fehlplanungen gesprochen werden muss.

Eine wichtige Voraussetzung für eine rationale Entscheidung ist die Prüfung verschiedener Handlungsoptionen im Hinblick auf ihre erwartbaren Auswirkungen. Neben dem im B-Plan 1288 angestrebten Kompromiss von Industriegebiet und Denkmalschutz ist vor allem ein Vergleich mit einer Nutzung interessant, wie sie für ehemalige Wollkämmereiflächen in Hannover-Döhren und Delmenhorst bzw. für das Textilviertel in Augsburg realisiert wurde. Dort haben die Politiker und Planer vorrangig auf eine Nutzung durch Wohnungen und diverse Dienstleistungseinrichtungen gesetzt. Eine weitere Option für das BWK-Gelände wäre ein Industriegebiet, das sich auf eine Weserkaje hin orientiert.

Der Beirat möge daher Antworten der Bremer Bauverwaltung auf folgende Fragen einholen:

1. Zukünftige Entwicklung Blumenthals und seiner benachbarten Ortsteile

Hat die Bauverwaltung die voraussichtlichen Auswirkungen verschiedener Nutzungen auf dem BWK-Gelände im Hinblick auf die Einwohner- und Kaufkraftentwicklung im Ortsteil Blumenthal und in den angrenzenden Ortsteilen geprüft? Wurde dabei auch ein Mischgebiet mit Wohnungen und Dienstleistungsangeboten als Alternative zum B-Plan 1288 untersucht?

Wenn ja, zu welchen Ergebnissen ist man gelangt; wenn nein, warum hat man eine derartige Vergleichsuntersuchung unterlassen?

2. Stärkung des Blumenthaler Zentrums durch zusätzliche Konsumenten und die Schließung funktionaler Defizite

Wurde ermittelt, wie sich der B-Plan 1288 vermutlich auf die weitere Entwicklung des Blumenthaler Zentrums auswirken wird? Das gilt sowohl für die Änderungen der dortigen Konsumenten- und Passantenzahlen als auch die Vermietung der leerstehenden Flächen. Hat man dabei die Möglichkeiten zum Abbau von bestehenden Funktionsdefiziten im Zentrum durch Kompensationen auf dem ehemaligen BWK-Gelände geprüft? Bietet der B-Plan 1288 im Hinblick auf die Zentrumsentwicklung Vorteile gegenüber einem ausgewiesenen Mischgebiet mit Wohnungen und Dienstleistungsangeboten?

3. Auswirkungen auf die Verkehrsbelastung in Blumenthal und den angrenzenden Ortsteilen

Gibt es Schätzungen der zukünftigen Verkehrsbelastung in Blumenthal und in den angrenzenden Ortsteilen, falls der B-Plan 1288 bzw. ein Industriegebiet mit Kaje realisiert wird? Ist dann mit einer höheren Lkw-Belastung in Blumenthal zu rechnen als jetzt bei der teilweisen Verlagerung der Firma Egerland? Kann bei einer Nutzung des Areals als Wohn- und Gewerbepark mit einer geringeren Verkehrsbelastung vor allem durch Lkws gerechnet werden?

4. Werthaltigkeit des BWK-Geländes aufgrund verschiedener Nutzungskonzepte

Hat die Bauverwaltung die finanziellen Folgen unterschiedlicher Nutzungen bei einem Verkauf der Grundstücke geprüft? Ist beabsichtigt, die Industrieflächen gegebenenfalls unter dem Marktpreis zu veräußern, um eine möglichst rasche Bebauung der Flächen zu erreichen?

Wurde ermittelt, ob beim Verkauf oder der Vermietung der denkmalgeschützten Gebäude eine Nutzungs- und damit Wertminderung eintritt, weil in der unmittelbaren Nachbarschaft industrielle Nutzungen vorgesehen sind?

Könnte Bremen beim Verkauf der Flächen und Gebäude höhere Erlöse erzielen, wenn statt industrieller Nutzungen Wohnungen errichtet würden? Entgehen Bremen und damit dem Bremer Steuerzahler Einnahmen, weil sich der B-Plan auf eine industriell-gewerbliche Nutzung festgelegt hat? Ließen sich durch höhere Verkaufspreise bei Wohnbaugrundstücken mögliche Kosten für eine Umsiedlung vorhandener störender Emittenten wie der Brewa auf dem ehemaligen BWK-Gelände kompensieren?


Für Ihre freundliche Unterstützung bei meiner Suche nach kompetenten Antworten, die sicherlich auch für andere Blumenthalerinnen und Blumenthaler interessant sind, dankt Ihnen im Voraus"

Eine Diskussion der aufgeworfenen Fragen erfolgt unter dem Thema „BWK-Gelände: Planung und bessere Möglichkeiten“ im Forum.